Plan d'occupation des Sols

Règlement

• Dispositions générales voir >

  • Article 1 - Champ d’application territorial du POS >

    • Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la Commune de MAMOUDZOU.

  • Article 2 -  Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols >

    • 1 - Servitudes d’utilité publique >

      • N’ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées en matière de voirie, d’hygiène et d’esthétique ou pour d’autres objets et concernant, notamment, l’utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l’interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones.

      • Toutefois une indemnité est due s’il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l’état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain.

      • Cette indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée par le Tribunal Administratif qui doit tenir compte de la plus value donnée aux immeubles par la réalisation du POS approuvé.

    • 2 - Opérations d’utilité publique >

      • Dès la publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération, le permis de construire peut être refusé pour les travaux ou les constructions à réaliser compris dans le périmètre de l’opération envisagée.

    • 3 - Sont et demeurent applicables. >

      1. Les articles d’ordre public de l’ordonnance n°90-571 du 25 juin 1990 et du décret n°2000-464 du 29 mai 2000 portant extension et adaptation de dispositions du code de l’urbanisme dans la collectivité territoriale de Mayotte : >

         • Art L.111-2 (protection et préservation du patrimoine naturel et culturel),

         • Art L.111-4 (rivage, littoral),

         • Art L.111-5 (servitude de passage à proximité du littoral),

         • Art L.111-6 à L.111-8 (sursis à statuer,).

         • Art. R. 111-2 (salubrité et sécurité publique) Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.

         • Art. R. 111-3 (risques naturels) La construction sur des terrains exposés à un risque, tel que : inondation, érosion, affaissement, éboulement, peut, si elle est autorisée, être subordonnée à des conditions spéciales. Toutefois la construction d’établissements recevant du public tels que définis dans l’AP n°388 du 28/07/1999 ne pourra être réalisée dans ces zones.

         • Art R. 111-5 (accès) Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

         • Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès de leur configuration ainsi que de la nature et de l‘intensité du trafic.

         • La délivrance du permis de construire peut être subordonnée : >

           • aA la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l’immeuble à construire ;

           • bA la réalisation des voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées au deuxième alinéa ci-dessus.

           • Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

         • Art R. 111-17 (aspect des constructions) : Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

      2. Les servitudes d’utilité publique, répertoriées dans une annexe spécifique du présent dossier : >

         • les servitudes relatives aux transmissions radioélectriques concernant la protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques,

         • les servitudes relatives aux transmissions radioélectriques concernant la protection contre les obstacles des centres d’émission et de réception exploités par l’Etat.

      3. Les périmètres de résorption de l’habitat insalubre, reportés, à titre d’information, sur les documents  graphiques

      4. Le règlement sanitaire en vigueur.

      5. Les servitudes issues des études de danger telles que définies dans la Loi du 19 juillet 1976 relative aux Installations Classées pour la protection de l’environnement.

  • Article 3 - Division du territoire en zones >

    • Le POS divise le territoire communal en deux zones : >

      • Les zones urbaines sont repérées sur les documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U », elles sont regroupées au titre II du présent règlement et comprennent la zone U avec les secteurs Ua, Ub, Uc, et UE.

      • Les zones naturelles sont repérées sur les documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N », elles sont regroupées au titre III du présent règlement et comprennent : >

        • les zones NA avec les secteurs NA, NAa, NAb, NAe NApm et NAt,

        • la zone NB,

        • les zones NC et NCa,

        • la zone ND.

      • Les emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et répertoriés dans une liste figurant dans les annexes du présent dossier.

  • Article 4 - Adaptations mineures >

    • Les dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones ne peuvent faire l’objet que d’adaptations mineures, conformément aux dispositions de l’article L.121-1 alinéa 10 de l’Ordonnance n°90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation de dispositions du code de l’urbanisme dans la collectivité territoriale de Mayotte.

    • Les règles et servitudes définies par le POS ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

• Dispositions applicables aux différentes zones consulter >

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  • Commune

  • Hamaha

  • Kawéni-Nord

  • Kawéni-Cavani

  • Mamoudzou

  • M'Tsapéré

  • Passamainti Tzoundzou I

  • Tzoundzou II

  • Vahibé

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  • Commune

  • Mayotte

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  • Carte commune

  • Carte Mayotte

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  • Hamaha (pdf)

  • Kawéni-Nord (pdf)

  • Kawéni-Cavani (pdf)

  • Mamoudzou (pdf)

  • M'Tsapéré (pdf)

  • Passamainti Tzoundzou I (pdf)

  • Tzoundzou II (pdf)

  • Vahibé (pdf)

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Zones

• UA

  • dispositions >

  • Il s’agit d’une zone urbaine associant habitat, services et activités dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement des constructions.

  • Elle est composée d’un tissu d’habitat individuel et comprend également des constructions à usage de commerces, services et bureaux

  • Cette zone correspond aux zones urbaines occupées par les villages traditionnels de la commune de Mamoudzou.

  • La densification indispensable implique la généralisation des constructions à un étage. 

• UB

  • dispositions >

  • Il s’agit d’une zone urbaine associant habitat, services et activités dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement des constructions.

  • Ces zones correspondent à des zones urbaines qui soit constituent des axes structurants du fait de leur localisation stratégique (rue du commerce à Mamoudzou, bordure RN2 à M’Tsapéré) soit se situent dans des quartiers qui constituent l’armature du centre (à Mamoudzou : quartier lycée, ancien marché, M’Gombani...à Passamaïnty, quartier ... le long du CCT3)

  • Pour des raisons architecturales et de transition entre le noyau urbain dense et les zones naturelles, les constructions admises ne pourront dépasser deux étages.

• UC

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone urbaine associant habitat, services et activités dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d'admettre immédiatement des constructions.

  • Elle correspond au centre actuel de Mamoudzou regroupant à terme la majorité des commerces, des services et des équipements, rue du stade, et quartier de l'hôpital, place mariage ; elle correspond à  une zone d'habitation de type collectif.

  • Afin de renforcer la centralité de ces zones, les constructions de trois étages sont autorisées.

• UE

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone urbaine réservée pour l'implantation d'activités industrielles, artisanales, commerciales , ou de dépôt.

  • Elle correspond à la zone économique de Kawéni.

• NA

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone d'urbanisation à long terme, destinée essentiellement à l'habitat. Elle pourra être ouverte à l'urbanisation  à l'occasion d'une révision du Plan d'Occupation des Sols ou de création d'opérations d'aménagement.

  • Ces zones constituent des réserves foncières pour le développement de la commune de Mamoudzou.

• NAa

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone d'urbanisation future à court terme. A ce titre le plan d'occupation du sol n'a pas prévu les voies de desserte et la constructibilité de la zone est soumise à une cohérence d'aménagement précisée aux articles suivants.

  • Cette zone est principalement destinée principalement à l'habitation de type résidentielle et aux activités de proximité.

  • Cette zone résidentielle, destinée à faire la transition entre les zones urbaines existantes et les zones naturelles, recevra des constructions à un étage.

• NAb

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone d'urbanisation future à court terme. A ce titre, le plan d'occupation du sol n'a pas prévu les voies de desserte et la constructibilité de la zone est soumise à une cohérence d'aménagement précisée aux articles suivants.

  • Elle est principalement destinée principalement à l'habitation et aux activités de proximité.

  • Localisée à proximité immédiate des noyaux urbains, cette zone pourra admettre des constructions à deux étages.

• NAe

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone d'urbanisation future réservée pour l'implantation d'activités industrielles, artisanales, commerciales ou de dépôt.

  • L'urbanisation est conditionnée par la réalisation des équipements publics (réservoirs d'eau, stations de traitement, protection contre des risques) et par celle des travaux de viabilisation (voirie, assainissement pluvial, eau, électricité).

• NApm

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone d'urbanisation future située sur des sites stratégiques dont l'aménagement nécessite impérativement un plan d'ensemble.

  • Les deux zones sont situées sur le front de mer de Mamoudzou de la colline de la Préfecture à la pointe Mahabou, et la zone de remblai du délaissé de la RN2.

  • Ces deux zones, vitrines de Mamoudzou, sont destinées à recevoir principalement des équipements publics, mais aussi des activités de proximité associées à des programmes d'habitation.

• NAt

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone d'urbanisation future peu ou pas équipée, destinée à des opérations touristiques.

  • L'urbanisation est conditionnée par la réalisation des équipements publics et par celle des travaux de viabilisation.

• NB

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone naturelle desservie partiellement par des équipements qu'il n'est pas prévu de renforcer et dans laquelle des constructions ont déjà été édifiées.

  • Elle correspond au hameau de la Koualé - Légion.

• NCa

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone de richesses naturelles à protéger en raison notamment de la forte valeur agricole des terres, support d'une agriculture à fort rendement, intensive et ou mécanisable.

• NC

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone de richesses naturelles à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres et de la richesse du sol et du sous-sol.

  • Les constructions sont interdites à l'exception de celles liées à l'exploitation de ces richesses.

• ND

  • dispositions >

  • Il s'agit d'une zone à protéger en raison, d'une part, de l'existence de risques naturels (affaissement, éboulements, glissements de terrain, inondations), de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique et écologique, d'autre part.

  • En règle générale, les constructions sont interdites.

> Cliquer sur l'intitulé

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