Ordonnance N°90-571 du 25 juin 1990 « Portant
extension et adaptation de dispositions du code d l’Urbanisme dans la
collectivité territoriale de Mayotte »
Art. L. 111-1
Les règles générales applicables, en dehors de la production
agricole en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la
localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions
sont déterminées par décret en Conseil d'Etat.
Ces règles générales s'appliquent dans toutes les communes à
l'exception des territoires dotés d'un plan d'occupation des sols approuvé. Le
décret mentionné ci-dessus fixe celles de ces règles qui peuvent néanmoins
demeurer applicables sur les territoires couverts par un plan d'occupation des
sols.
Le représentant du Gouvernement peut préciser les modalités
d'application de ces règles générales de l'urbanisme par des schémas
d'aménagement de village ou de commune après avis des conseils municipaux des
communes concernées.
Art. L. 111-2
Les plans d'occupation des sols et les schémas d'aménagement
de village ou de commune doivent :
1° Prévoir, pour la satisfaction des besoins présents et
futurs, suffisamment d'espaces destinés à la construction de logements, aux
activités économiques et d'intérêt général ;
2° Protéger les espaces nécessaires au maintien ou au
développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes ;
3° Préserver les sites et paysages remarquables ou
caractéristiques du patrimoine naturel ou culturel notamment du littoral, les
milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques et, en fonction de
l'intérêt écologique qu'ils présentent, les plages, les forêts et zones
boisées, les îlots inhabités, les parties naturelles des estuaires, les caps,
les marais, les zones humides et milieux temporairement immergés, les récifs
coralliens, les lagons et les mangroves.
Dans les espaces mentionnés au 3° ci-dessus, des
aménagements légers peuvent être implantés lorsqu'ils sont nécessaires à la
gestion de ces espaces, à leur mise en valeur notamment économique ou à leur
ouverture au public.
Art. L. 111-3
Dans les espaces urbanisés, les dispositions visées aux 2°
et 3° de l'article L. 111-2 ne font pas obstacle à la réalisation des
opérations de rénovation des quartiers ainsi qu'à l'amélioration, l'extension
ou la réhabilitation des constructions existantes.
Art. L. 111-4
En dehors des espaces urbanisés, seules sont admises dans la
réserve domaniale dite des cinquante pas géométriques ou, à défaut
d'institution ou de délimitation de cette réserve, dans une bande présentant
une largeur de 81,20 mètres à compter de la limite haute du rivage, les
constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des
activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.
Art. L. 111-5
Les opérations d'aménagement et les constructions ou
installations admises à proximité du rivage organisent ou préservent le libre
accès du public à celui-ci.
Art. L. 111-6
Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation
de lotissement ou de construction dans les cas prévus par les articles L. 111-7
et L. 121-3. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.
A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une
décision définitive doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa
demande, être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de
l'autorisation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après
l'expiration du délai de validité du sursis à statuer.
La décision définitive doit être prise dans un délai de deux
mois suivant la confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce
dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où
elle avait été demandée.
Art. L. 111-7
Lorsque des lotissements ou des constructions sont
susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux
publics, le sursis à statuer peut être opposé, dans les conditions définies à
l'article L. 111-6, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux
publics a été prise en considération par le représentant du Gouvernement et que
les terrains affectés par ce projet ont été délimités.
Art. L. 111-8
Lorsqu'une décision de sursis à statuer est intervenue en
application de l'article L. 111-7, les propriétaires des terrains auxquels a
été opposé le refus d'autorisation de lotir ou de construire peuvent mettre en
demeure la collectivité ou le service public qui a pris l'initiative du projet
de travaux publics de procéder à l'acquisition de leurs terrains dans les
conditions et délai mentionné à l'article L. 121-4.
Art. L. 111-9
Des arrêtés du représentant du Gouvernement déterminent, en
tant que de besoin, les modalités d'application du présent chapitre.
Art. L. 121-1
Les plans d'occupation des sols peuvent concerner des
communes ou des parties ou ensembles de communes. Ils fixent les règles
générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment
comporter l'interdiction de construire. Ils peuvent :
1° Délimiter des zones urbaines ou d'urbanisation future en
prenant notamment en considération la valeur agronomique des sols, les
structure agricoles, la préservation des espaces et milieux mentionnés à
l'article L. 111-2 ainsi que l'existence de risques naturels et de risques
technologiques ;
2° Déterminer des zones d'affectation des sols selon l'usage
principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui
peuvent y être exercées ;
3° Définir les règles concernant le droit d'implanter des
constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs
dimensions et l'aménagement de leurs abords ;
4° Fixer, pour chaque zone ou partie de zone, en fonction
notamment de la capacité des équipements collectifs existants ou en cours de
réalisation et de la nature des constructions à édifier, un ou des coefficients
d'occupation des sols qui déterminent, éventuellement pour chaque nature de
construction, la densité de construction qui y est admise ;
5° Préciser le tracé et les caractéristiques des voies de
circulation à conserver, y compris les rues ou sentiers piétonniers ;
6° Délimiter les quartiers, rues, monuments, sites et secteurs
à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique
ou écologique ;
7° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages
publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts ;
8° Localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés
à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements éventuels qui
les desservent ;
9° Délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du
permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie
des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est
envisagée ;
10° Classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à
conserver, à protéger ou à créer, enclos ou non, attenant ou non à des
habitations, ce classement interdisant tout changement d'affectation ou mode
d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou
la création des boisements.
Les règles et servitudes définies par un plan d'occupation
des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des
adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration
des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Art. L. 121-2
Les plans d'occupation des sols sont élaborés conjointement
par les services de l'Etat et les communes intéressées. La collectivité
territoriale de Mayotte participe, en ce qui la concerne, à leur élaboration.
Ils sont soumis pour avis aux conseils municipaux desdites
communes. Cet avis est réputé donné s'il n'intervient pas dans un délai de deux
mois.
Ils sont ensuite mis à la disposition du public puis soumis
à une délibération des conseils municipaux des communes intéressées. Cette
délibération est réputée prise si elle n'intervient pas dans un délai de deux
mois.
Les plans d'occupation des sols sont alors approuvés par le
représentant du Gouvernement et tenus à la disposition du public.
Le plan approuvé est opposable à toute personne publique ou
privée pour l'exécution de tous travaux, constructions et installations ou pour
la création de lotissements.
La révision des plans d'occupation des sols a lieu dans les
formes prévues pour leur établissement.
Art. L. 121-3
Lorsque l'établissement ou la révision d'un plan
d'occupation des sols est prescrit, le représentant du Gouvernement peut
décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article
L. 111-6, sur les demandes d'autorisation de lotir ou de construire qui
seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du
futur plan.
Art. L. 121-4
Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti inscrit en
emplacement réservé dans un plan d'occupation des sols peut, à compter du jour
où ce plan est approuvé, même si à cette date une décision de sursis à statuer
est en cours de validité, mettre en demeure la collectivité ou le service
public bénéficiaire de l'emplacement réservé d'acquérir ce terrain.
A défaut d'accord amiable dans un délai d'un an à compter de
la réception de cette mise en demeure par le représentant du Gouvernement, le
propriétaire ou le bénéficiaire de la réserve peut saisir la juridiction
compétente en matière d'expropriation afin qu'elle prononce le transfert de
propriété et fixe le prix du terrain. Ce prix est fixé en fonction de l'usage
du terrain, des voiries et réseaux existants et des règles d'urbanisme
applicables à la date à laquelle l'acte approuvant le plan d'occupation des
sols ou sa révision a délimité la zone dans laquelle est situé l'emplacement
réservé. Le paiement effectif du bien doit intervenir, au plus tard, trois mois
après le jugement.
Si trois mois après l'expiration du délai d'un an mentionné
à l'alinéa précédent, la juridiction compétente en matière d'expropriation n'a
pas été saisie, la réserve n'est plus opposable au propriétaire comme aux tiers
sur le terrain concerné.
L'acte ou la décision portant transfert de propriété éteint
par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les
immeubles cédés, même en l'absence de déclaration d'utilité publique
antérieure.
Art. L. 121-5
Un arrêté du représentant du Gouvernement détermine, en tant
que de besoin, les modalités d'application du présent chapitre. (Cf. les
arrêtés n° 92/RG/DE du 29 avril 1998 et n° 40/RG/DE du 8 février 1999)
TITRE III
Art. L. 130-1
N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées
par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique
ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la
hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans
chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en
bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones.
Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes
une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des
lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain. Cette indemnité, à
défaut d'accord amiable, est fixée par le conseil du contentieux administratif,
qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation
du plan d'occupation des sols approuvé.
Art. L. 141-1
Afin de
préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels et d'assurer
la sauvegarde des habitats naturels, la collectivité départementale de Mayotte
est compétente pour élaborer et mettre en oeuvre une politique de protection,
de gestion et d'ouverture au public des espaces naturels.
Cette
politique doit être compatible avec les objectifs et les orientations
fondamentales du plan d'aménagement et de développement durable de Mayotte
prévu à l'article L. 3551-31 du code général des collectivités territoriales.
Art. L. 200-1
Un droit de
préemption est ouvert au bénéfice de la collectivité départementale de Mayotte
sur l'ensemble de son territoire, à l'exception de la zone "des cinquante
pas géométriques" définie aux articles L. 213-1 et suivants du code du
domaine de l'Etat et des collectivités publiques applicable à Mayotte. Ce droit
s'exerce dans les conditions définies aux articles L. 210-3 à L. 210-12 du
présent code.
Dans les zones
d'aménagement différé, si le titulaire du droit de préemption mentionné à
l'article L. 210-2 n'est pas la collectivité départementale et si ce titulaire
n'exerce pas lui-même ce droit dans le délai prévu à l'article L. 210-6, la
collectivité départementale de Mayotte peut exercer son droit de préemption dès
lors qu'elle en a manifesté expressément l'intention auprès du représentant de
l'Etat à Mayotte avant l'expiration dudit délai.
TITRE Ier
Art. L. 210-1
Peuvent être créées par arrêté motivé du représentant du
Gouvernement, sur proposition ou après consultation des communes intéressées,
des zones d'aménagement différé. Celles-ci peuvent notamment avoir pour objet
de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien,
l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le
développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements
collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en
valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. Elles peuvent
également avoir pour objet la constitution de réserves foncières en vue de
permettre la réalisation d'opérations ayant les mêmes objets.
Art. L. 210-2
Dans les zones d'aménagement différé, un droit de
préemption, qui peut être exercé pendant une période de quatorze ans à compter
de la publication de l'acte qui a créé la zone, est ouvert soit à une
collectivité publique ou à un établissement public y ayant vocation, soit à une
société d'économie mixte bénéficiant d'une concession d'aménagement. L'acte
créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption.
Ce titulaire
peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement
public y ayant vocation ou à une société d'économie mixte bénéficiant d'une
concession d'aménagement.
Art. L. 210-3
Le droit de préemption est exercé en vue de la réalisation,
dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis
à l'article L. 210-1.
Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour
lequel ce droit est exercé.
Art. L. 210-4
Sont soumis au droit de préemption, lorsqu'ils sont aliénés
volontairement, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit :
1.
Les immeubles bâtis
ou non bâtis ;
2.
Les ensembles de
droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un
immeuble ou d'une partie d'immeuble bâti ou non bâti ;
3.
Les droits indivis
portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf
lorsque la cession est consentie à l'un de co-indivisaires.
Ne sont pas soumis au droit de préemption :
1.
Les immeubles qui
font l'objet d'une mise en demeure d'acquérir en application des articles L.
111-8 et L. 121-5 ;
2.
La cession d'un bien
au profit du bénéficiaire d'une déclaration d'utilité publique.
Art. L. 210-5
Toute aliénation visée à l'article L. 210-4 est subordonnée
à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire au
représentant du Gouvernement. Cette déclaration comporte l'indication du prix
et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication,
l'estimation du bien ou sa mise à prix.
L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la
publication de l'acte portant transfert de propriété.
Art. L. 210-6
Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux
mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l'exercice
du droit de préemption.
Art. L. 210-7
A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé
par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif
de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Le prix est fixé en fonction de l'usage du bien un an avant
publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé. Cet usage est
déterminé compte ténu des réseaux existants et des règles d'urbanisme
applicables au terrain à cette date.
Art. L. 210-8
A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien
soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit
bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de
préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à
défaut d'accord sur le prix.
En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai
de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les
parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la
mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé
par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du
titulaire du droit de préemption.
Art. L. 210-9
Par dérogation aux articles L. 210-6 à L. 210-8, en cas
d'adjudication, lorsque cette procédure est rendue obligatoire par une
disposition législative ou réglementaire, l'acquisition par le titulaire du
droit de préemption a lieu au prix de la dernière enchère par substitution à
l'adjudicataire.
Art. L. 210-10
Le bien acquis par exercice du droit de préemption doit être
utilisé ou alinéa pour l'objet en vue duquel il a été acquis.
Le titulaire du droit de préemption qui décide, dans un
délai de dix ans à compter de l'acquisition d'un bien, de l'utiliser ou
l'aliéner pour un autre objet doit en priorité en offrir le rachat aux anciens
propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel. En cas
de non-respect de cette obligation, les anciens propriétaires ou leurs ayants
cause universels ou à titre universel peuvent saisir le tribunal de l'ordre
judiciaire d'une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de
préemption. Cette action se prescrit par cinq ans à compter de l'utilisation ou
de l'aliénation de leur bien dans les conditions autres que celles prévues au
présent article.
A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la
juridiction compétente en matière d'expropriation.
Art. L. 210-11
En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le
prix du bien est payé ou consigné par le titulaire du droit de préemption dans
les six mois suivants soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par
le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction
compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement
d'adjudication.
En l'absence de paiement, ou, s'il y a obstacle au paiement,
de consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois, le titulaire
du droit de préemption est tenu, sur demande de l'ancien propriétaire, de lui
rétrocéder le bien acquis par voie de préemption. Le bien rétrocédé peut alors
être aliéné librement.
L'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de
préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu'au paiement intégral du
prix.
Art. L. 210-12
Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de
besoin, les conditions d'application des dispositions du présent titre.
Art. L. 300-1
Les
actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre une
politique de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des
activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du
tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre
l'insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non
bâti et les espaces naturels.
«
L'aménagement, au sens du présent code, désigne l'ensemble des actes de l'Etat,
des collectivités locales ou des établissements publics de coopération
intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à
conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies à l'alinéa
précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces
opérations.
L'Etat,
les collectivités locales ou leurs établissements publics peuvent confier
l'étude et la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent
livre à toute personne publique ou privée y ayant vocation.
Lorsque
la convention est passée avec un établissement public, une société d'économie
mixte locale définie par la loi no 83-597 du 7 juillet 1983 relative aux
sociétés d'économie mixte locales, ou une société d'économie mixte dont plus de
la moitié du capital est détenue par une ou plusieurs des personnes publiques
suivantes : Etat, collectivité départementale, communes ou leurs groupements,
elle peut prendre la forme d'une concession d'aménagement. Dans ce cas,
l'organisme concessionnaire peut se voir confier les acquisitions par voie
d'expropriation nécessaires pour la mise en oeuvre des actions et opérations
mentionnées au premier alinéa.
Art. L. 311-1
Les règles générales applicables aux opérations ayant pour
objet ou ayant pour effet la division d'une ou plusieurs propriétés foncières
en vue de l'implantation de bâtiments sont déterminées par les dispositions du
présent chapitre et par un décret en Conseil d'Etat.
Art. L. 311-2
L'autorisation de lotir est délivrée au nom de l'Etat par le
représentant du Gouvernement dans les formes, conditions et délais que celui-ci
détermine par arrêté.
Art. L. 311-3
En cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité du transfert de propriété ou de jouissance concernant un terrain compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête du bénéficiaire de ce transfert ou, lorsqu'il n'a pas été délivré de permis de construire, à la requête du représentant du Gouvernement aux frais et risques du lotisseur, et ce sans préjudice des réparations civiles s'il y a lieu. Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construite a été accordé ne peuvent plus être annulées.
Art. L. 312-1
Les infractions à la réglementation relative aux
lotissements sont constatées et poursuivies selon les règles fixées à l'article
L. 440-1.
Art. L. 312-2
Sera punie d'une amende de 2 000 F à 120 000 F et, en cas de
récidive, d'une amende de 3 000 F à 300 000 F toute personne qui aura vendu ou
loué des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans être
munie d'une autorisation délivrée par le représentant du Gouvernement ou qui ne
sera pas conformée aux prescriptions imposées par l'autorisation qui lui aura
été délivrée.
Art. L. 312-3
Sans préjudice, le cas échéant, de l'application de peines
plus fortes prévues aux articles 209 à 228 du code pénal, quiconque met
obstacle à l'exercice du droit appartenant, pour l'application de la
réglementation en matière de lotissements, au représentant du Gouvernement, au
maire ou à leurs délégués, de procéder à tout moment à la visite des lieux et
aux vérifications qu'ils jugent utiles sera puni d'une amende de 2 000 F à 15
000 F. En outre, en emprisonnement de onze jours à un mois pourra être
prononcé.
Si les vérifications faites révèlent que les travaux
exécutés ne sont pas conformes aux prescriptions de l'arrêté d'autorisation, il
est dressé procès-verbal de l'infraction.
Lorsque les prescriptions imposées par l'arrêté
d'autorisation n'auront pas été respectées, le tribunal pourra prononcer les
peines prévues à l'article L. 312-2, et, en outre, impartir un délai au
lotisseur pour mettre les travaux en conformité avec lesdites prescriptions,
sous peine d'une astreinte de 50 F à 500 F par jour de retard ; l'astreinte
prononcée court à partir de l'expiration dudit délai jusqu'au jour où les
travaux sont définitivement achevés.
L'autorité compétente pour autoriser la création d'un
lotissement peut faire effectuer les travaux d'office aux frais et risques
financiers du lotisseur si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, les
travaux n'ont pas été mis en conformité avec les prescriptions de l'arrêté
d'autorisation.
Les astreintes prononcées sont recouvrées par les comptables
directs du Trésor, sur réquisition du représentant du Gouvernement, pour le
compte de la ou les communes aux caisses desquelles sont versées les sommes
recouvrées.
Après l'achèvement des travaux, le tribunal peut autoriser
le reversement d'une partie des astreintes si le lotisseur établit qu'il a été
empêché d'observer, par des circonstances indépendantes de sa volonté, le délai
qui lui avait été imparti.
Art. L. 320-1
L'autorité qui délivre le permis de construire ou
l'autorisation de lotir peut exiger du constructeur ou du lotisseur une
contribution aux dépenses d'exécution des équipements publics correspondant aux
besoins des constructions et rendues nécessaires par leur édification, sous la
forme de contribution financière ou, en accord avec le demandeur de
l'autorisation, sous forme d'exécution de travaux ou d'apports de terrains.
Art. L. 320-2
Dans les secteurs du territoire de la commune où un
programme d'aménagement d'ensemble a été approuvé par le représentant du
Gouvernement après avis ou proposition de la commune concernée, tout ou partie
des dépenses de réalisation des équipements publics correspondant aux besoins
des habitants actuels ou futurs du secteur concerné et rendus nécessaires par
la mise en oeuvre du programme d'aménagement peut être mis à la charge des
constructeurs ou des lotisseurs sous forme de contribution financière, ou, en
accord avec le demandeur de l'autorisation, sous forme d'exécution de travaux
ou d'apports de terrains.
Le représentant du Gouvernement détermine le secteur
d'aménagement, la nature, le coût et le délai prévus pour la réalisation du
programme d'équipements publics. Il fixe, en outre, la part des dépenses de
réalisation qui est à la charge des constructeurs ou des lotisseurs, ainsi que
les critères de répartition de celle-ci entre les différentes catégories de
constructions.
Lorsque le programme d'aménagement d'ensemble fait l'objet
d'une modification substantielle, le représentant du Gouvernement peut, pour
les autorisations à venir, réviser le régime de la participation.
Art. L. 320-3
Les dispositions de l'article L. 320-1 ne sont pas
applicables lorsqu'un programme d'aménagement d'ensemble a été approuvé.
Aucune contribution ne peut être exigée des constructeurs
lorsque le lotisseur participe à la réalisation ou au financement du même
équipement.
Art. L. 320-4
La mise en recouvrement de la participation sous forme de
contribution financière se fait dans les délais fixés par l'autorité qui
délivre l'autorisation de construire ou de lotir. Son produit est inscrit en
recettes au budget de la commune concernée.
Tout ou partie de cette contribution est, le cas échéant,
cédé au maître d'ouvrage compétent pour la réalisation des équipements publics.
Art. L. 320-5
Si le programme d'équipements publics n'est pas réalisé dans
le délai prévu, la restitution des sommes éventuellement versées ou de celles
qui correspondent au coût des prestations fournies peut être demandée par les
bénéficiaires des autorisations de construire ou de lotir. Les sommes à
rembourser portent intérêts au taux légal.
Art. L. 320-6
Les contributions aux dépenses de réalisation des
équipements publics obtenues ou imposées en violation des dispositions des
articles L. 320-1 à L. 320-3 sont réputées sans cause ; les sommes versées ou
celles qui correspondent au coût des prestations fournies sont sujettes à répétition.
L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement
des contributions ou de l'obtention des prestations indûment exigées. Les
sommes à rembourser portent intérêts au taux légal.
Art. L. 320-7
L'illégalité des prescriptions exigeant des contributions
aux dépenses de réalisation des équipements publics est sans effet sur la
légalité des autres dispositions de l'autorisation de construire ou de lotir.
Lorsque l'une de ces prescriptions est annulée pour
illégalité, l'autorité qui a délivré l'autorisation prend, compte tenu de la
décision juridictionnelle devenue définitive, un nouvel arrêté portant la
prescription d'une contribution aux dépenses de réalisation des équipements
publics.
Art. L. 320-8
Un décret en Conseil d'Etat fixe, en tant que de besoin, les
conditions d'application des dispositions du présent titre.
Art. L. 330-1
L'autorité qui délivre l'autorisation de construire ou de
lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation
et le financement de tous travaux nécessaires a la viabilité et à l'équipement
de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui
concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et en électricité, les réseaux
de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matière, usées,
l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de
jeux et les espaces plantés.
Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent
au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements
publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés, et
notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées
ou en usant de servitudes.
Art. L. 330-2
En cas de classement ultérieur dans la voirie et les réseaux
publics, les travaux exigés au titre des équipements propres n'ouvrent pas
droit a indemnité.
Art. L. 330-3
Un décret en Conseil d'Etat fixe, en tant que de besoin, les
conditions d'application des dispositions du présent titre.
LIVRE IV
Art. L. 410-1
Le certificat
d'urbanisme indique, en fonction du motif de la demande, si, compte tenu des
dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de
propriété applicables à un terrain, ainsi que de l'état des équipements publics
existants ou prévus, ledit terrain peut :
a) Etre
affecté à la construction ;
b) Etre
utilisé pour la réalisation d'une opération déterminée.
Lorsque toute
demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être
refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles
générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est
négative.
Si la demande
formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain, notamment la
demande de permis de construire prévue à l'article L 421-1, est déposée dans le
délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et
respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat,
celles-ci ne peuvent être remises en cause.
Le certificat
d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par
arrêté du représentant de l'Etat (cf. arrêté n°1074 du 9 août 1993):
a) Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols
approuvé et dont l'ensemble du territoire est couvert par un cadastre visé à
l'article 1er de l'ordonnance no 92-1069 du 1er octobre 1992 portant extension
et adaptation à la collectivité territoriale de Mayotte de diverses
dispositions concernant l'établissement et la conservation d'un cadastre, au
nom de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale
compétent ou, dans les cas et selon les modalités prévues aux cinquième à
huitième alinéas de l'article L. 421-2, au nom de l'Etat ;
b) Dans les autres communes, au nom de l'Etat.
Art. L. 421-1
Quiconque
désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non,
même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire.
Cette obligation s'impose aux services publics et concessionnaires de services
publics de l'Etat, de la collectivité territoriale et des communes comme aux
personnes privées.
Le même permis
est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes,
lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect
extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
Ce permis
n'est pas exigé pour les ouvrages qui, en raison de leur nature ou de leur
faible dimension, ne peuvent être qualifiés de constructions au sens du présent
titre. Un arrêté du représentant du Gouvernement précise, en tant que de
besoin, les ouvrages qui, de ce fait, ne sont pas soumis au permis de
construire. (Cf. arrêté n°96-123/DE du 31 août 1996)
Le permis
n'est pas non plus exigé pour les constructions ou travaux couverts par le
secret de la défense nationale.
Art. L. 421-2
Le permis de construire est délivré, dans les formes,
conditions et délais déterminés par arrêté du représentant de l'Etat :
a) Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols
approuvé et dont l'ensemble du territoire est couvert par un cadastre visé à
l'article 1er de l'ordonnance no 92-1069 du 1er octobre 1992 précitée, par le
maire au nom de la commune ou le président de l'établissement public de
coopération intercommunale compétent au nom de cet établissement public ;
b) Dans les autres communes, par le représentant de l'Etat
au nom de l'Etat.
Pour l'instruction des demandes de permis de construire, le
maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale
compétent peut disposer gratuitement, en tant que de besoin, des services
déconcentrés de l'Etat.
Sont toutefois délivrés au nom de l'Etat par le représentant
de l'Etat, après avis du maire ou du président de l'établissement public de
coopération intercommunale compétent, les permis de construire concernant :
a) Les constructions, installations ou travaux réalisés pour
le compte de l'Etat ou de la collectivité départementale, de leurs
établissements publics et concessionnaires ainsi que pour le compte d'Etats
étrangers ou d'organisations internationales ;
b) Les ouvrages de production, de transport, de distribution
ou de stockage d'énergie ainsi que ceux utilisant des matières radioactives ;
c) Les constructions, installations ou travaux réalisés à
l'intérieur des périmètres des opérations d'intérêt national.
Un arrêté du
représentant du Gouvernement définit les travaux soumis au permis de construire
pour lesquels, en raison de leur nature ou de leur dimension, le recours à un
architecte est obligatoire. (Cf. arrêté n°96-123/DE du 31 août 1996)
Art. L. 421-3
Le permis de
construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont
conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant
l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur
architecture, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords.
Pour les
établissements recevant du public, la liste et les règles de sécurité qui leur
sont applicables sont définies par arrêté du représentant du Gouvernement. Pour
ces établissements, le permis de construire ne peut être délivré que si les
travaux ou les constructions projetées sont conformes à ces règles. (Cf. arrêté
n°388/PEL/SG/99 du 28 juillet 1999)
Art. L. 421-4
Dès la
publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération, le permis de
construire peut être refusé pour les travaux ou les constructions à réaliser
sur les terrains devant être compris dans l'opération.
Art. L. 421-5
Lorsque,
compte tenu de la destination de la construction projetée, des travaux portant
sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de
distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite
construction, le permis de construire ne peut être accordé si l'autorité qui le
délivre n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle
collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits
travaux doivent être exécutés.
Art. L. 430-1
Le
représentant du Gouvernement, le maire ou ses délégués ainsi que les
fonctionnaires et les agents commissionnés à cet effet par le représentant du
Gouvernement et assermentés peuvent, à tout moment, visiter les constructions
en cours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se faire
communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des
constructions. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé
après l'achèvement des travaux pendant deux ans.
Art. L. 440-1
Les
infractions aux dispositions des titres Ier, II et III du présent livre sont
constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous
les fonctionnaires et agents de l'Etat et des collectivités publiques
commissionnés à cet effet par le représentant du Gouvernement et assermentés.
Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire.
Lorsque
l'autorité administrative a connaissance d'une infraction de la nature de
celles que prévoit l'article L. 440-4, elle est tenue d'en faire dresser
procès-verbal.
Copie du
procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère
public.
Art. L. 440-2
L'interruption
des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public
agissant à la requête du maire, du représentant du Gouvernement ou du
fonctionnaire compétent, soit, même d'office, par le juge d'instruction saisi
des poursuites par le tribunal correctionnel.
L'autorité
judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir
dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. La décision
judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.
Dès qu'un
procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 440-4 a été
dressé, le représentant du Gouvernement peut également, si l'autorité
judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé
l'interruption des travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au
ministère public.
L'autorité
judiciaire peut à tout moment d'office ou à la demande soit du représentant du
Gouvernement ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux,
se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer
l'interruption des travaux. En tout état de cause, l'arrêté du représentant du
Gouvernement cesse d'avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe.
Le
représentant du Gouvernement est avisé de la décision judiciaire et en assure,
le cas échéant, l'exécution.
Lorsque aucune
poursuite n'a été engagée, le procureur de la République en informe le
représentant du Gouvernement qui, soit d'office, soit à la demande de
l'intéressé, met fin aux mesures par lui prises.
Le
représentant du Gouvernement peut prendre toutes mesures de coercition
nécessaires pour assurer l'application immédiate de la décision judiciaire ou
de son arrêté, en procédant, notamment, à la saisie des matériaux
approvisionnés ou du matériel de chantier.
La saisie et,
s'il y a lieu, l'apposition des scellés sont effectuées par l'un des agents
visés à l'article L. 440-1 qui dresse procès-verbal.
Dans le cas de
construction sans permis de construire ou de constructions poursuivies malgré
une décision de la juridiction administrative ordonnant qu'il soit sursis à
exécution du permis de construire, le représentant du Gouvernement prescrira
par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution
aux frais du constructeur des mesures nécessaires à la sécurité des personnes
ou des biens ; copie de l'arrêté du représentant du Gouvernement est transmise
sans délai au ministère public.
Art. L. 440-3
En cas de
continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en
ordonnant l'interruption, une amende de 2 000 à 500 000 F et un emprisonnement
de quinze jours à trois mois, ou l'une de ces deux peines seulement, sont
prononcés par le tribunal contre les personnes visées au deuxième alinéa de
l'article L. 440-4.
Art. L. 440-4
L'exécution de
travaux ou l'utilisation du sol en méconnaissance des obligations imposées par
les titres Ier, II et III du présent livre, par les règlements pris pour leur
application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs
dispositions, exception faite des infractions relatives à l'affichage des
permis de construire, est punie d'amende comprise entre 2 000 F et un montant
qui ne peut excéder soit, dans le cas de construction d'une surface de
plancher, une somme égale à 10 000 F par mètre carré de la construction ou de
la partie de la construction réalisée en infraction, soit, dans le cas
contraire, un montant de 500 000 F. En cas de récidive, outre la peine d'amende
ainsi définie, un emprisonnement de un à six mois pourra être prononcé.
Les peines
prévues à l'alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du
sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou
autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux.
Art. L. 440-5
En cas de
condamnation pour une infraction prévue à l'article L. 440-4, le tribunal, au
vu des observations écrites ou après l'audition du représentant du Gouvernement
ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l'absence d'avis en ce sens de
ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages
avec les règlements ou l'autorisation, soit sur la démolition des ouvrages ou
la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état
antérieur.
Le tribunal
pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation par
affichage dans les lieux qu'il indiquera.
Art. L. 440-6
L'extinction
de l'action publique résultant du décès du prévenu ou de l'amnistie ne fait pas
obstacle à l'application des dispositions de l'article L. 440-5.
Si le tribunal
correctionnel n'est pas saisi lors de cette extinction, l'affaire est portée
devant le tribunal de grande instance de lieu de la situation de l'immeuble,
statuant comme en matière civile.
Le tribunal
est saisi par le ministère public à la demande du représentant du Gouvernement
ou du fonctionnaire compétent. Dans les deux cas, il statue au vu des
observations écrites ou après audition de ces derniers, l'intéressé ou ses
ayants droit ayant été mis en cause dans l'instance.
La demande est
recevable jusqu'au jour où l'action publique se serait trouvée prescrite.
Art. L. 440-7
Le tribunal
impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation
irrégulière du sol un délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise
en conformité ou de réaffectation. Il peut assortir sa décision d'une astreinte
de 50 francs à 500 francs par jour de retard.
Au cas où le
délai n'est pas observé, l'astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que
dans le cas prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de
l'expiration dudit délai jusqu'au jour où l'ordre a été complètement exécuté.
Si l'exécution
n'est pas intervenue dans l'année de l'expiration du délai, le tribunal peut,
sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises le montant
de l'astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.
Le tribunal
peut autoriser le reversement d'une partie des astreintes lorsque la remise en
état ordonnée aura été régularisée et que le redevable établira qu'il a été
empêché d'observer, par une circonstance indépendante de sa volonté, le délai
qui lui a été imparti.
Art. L. 440-8
Les astreintes
sont recouvrées dans les conditions prévues par les dispositions relatives au
recouvrement des produits de la collectivité territoriale de Mayotte, au bénéfice
de la commune sur le territoire de laquelle l'infraction a été commise ; à
défaut par le maire de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état
nécessaire au recouvrement et de le faire parvenir au représentant du
Gouvernement dans le mois qui suit l'invitation qui lui est faite par ce
fonctionnaire, la créance sera liquidée, l'état sera établi et recouvré au
profit de l'Etat.
Art. L. 440-9
Si, à
l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en
conformité ou la remise en état ordonnée n'est pas complètement achevée, le
représentant du Gouvernement ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder
d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux
frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation
irrégulière du sol.
Art. L. 440-10
Sans préjudice
de l'application, le cas échéant, des peines plus fortes prévues aux articles
209 à 228 du code pénal, quiconque aura mis obstacle à l'exercice du droit de
visite prévu à l'article L. 430-1 sera puni d'une amende de 2 000 à 15 000
francs. En outre, un emprisonnement de onze jours à un mois pourra être
prononcé.
Art. L. 440-11
Lorsqu’une
construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le
propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du
fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité
publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou
si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action
en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après
l'achèvement des travaux.