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REPUBLIQUE FRANCAISE COLLECTIVITE TERRITORIALE __________ REPRESENTATION DU GOUVERNEMENT __________ DIRECTION DE L’EQUIPEMENT |
LIBERTE - EGALITE - FRATERNITE ARRETE
N°40/RG/DE/DE Relatif au contenu des Plans
d'Occupation des Sols |
LE PREFET, REPRESENTANT DU
GOUVERNEMENT A MAYOTTE
CHEVALIER DE L'ORDRE NATIONAL DU
MERITE
Vu la loi n° 76-1212
du 24 décembre 1976 relative à l'organisation de Mayotte modifiée par la loi n°79-1113
du 22 décembre 1979,
Vu l'ordonnance n°
90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation des dispositions du code
de l'urbanisme dans la Collectivité Territoriale de Mayotte et notamment ses
articles L.111.2 et L121-1 et suivants,
Vu l'ordonnance n°
92-1140 du 12 octobre 1992 relative au code forestier applicable dans la
collectivité territoriale de Mayotte,
Vu le décret du 15
juillet 1998 de Monsieur le Président de la République, nommant Monsieur Pierre
BAYLE, Préfet, Représentant du Gouvernement à Mayotte,
Sur proposition de Monsieur le Secrétaire Général,
ARRETE
Article 1 : Le
plan d'occupation des sols (POS) est établi conformément aux orientations de
l'article L.111.2 du code de l'urbanisme applicable dans la collectivité
territoriale de Mayotte.
Article 2 : Le plan
d'occupation des sols comprend :
1° un rapport de
présentation ;
2° un règlement ;
3° un ou plusieurs
documents graphiques ;
4° des annexes ;
Article 3 : Le
rapport de présentation :
1° expose, à partir de
la situation existante, les perspectives de développement démographique,
économique et social ainsi que celles relatives à l'emploi, aux équipements
publics, aux services publics et aux moyens de transports ;
2° analyse, en
fonction de la sensibilité du milieu, l'état initial du site et de
l'environnement et les incidences de la mise en œuvre du plan d'occupation des
sols sur leur évolution ainsi que les mesures prises pour leur prévention et
leur mise en valeur ;
3° détermine les
perspectives d'évolution des parties urbanisées de la commune ainsi que les
conditions permettant à la commune de maîtriser son urbanisation future et
énumère, le cas échéant, les moyens utiles à la mise en œuvre des options
définies au Plan d'Occupation des Sols
en particulier en matière d'habitat ;
4° comporte la
superficie des différents types de zones urbaines et de zones naturelles ainsi
que les espaces boisés classés et, en cas de révision d'un plan déjà existant,
fait apparaître l'évolution respective de ces zones ;
Article 4 : Les documents graphiques font apparaître :
1° Les zones à l'intérieur desquelles s'appliquent les
règles prévues à l'article L.121.1 du code de l'urbanisme;
Ces zones
comprennent notamment :
a) Les zones
urbaines, dites "zones U" dans lesquelles les capacités des
équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d'admettre
immédiatement des constructions et, éventuellement, à l'intérieur de ces zones,
la localisation des terrains cultivés à protéger, inconstructibles en
application de l'article L.121-1 ;
b) Les zones
naturelles, équipées ou non, dans lesquelles les règles mentionnées ci-dessus
peuvent exprimer l'interdiction de construire. Elles comprennent :
Þ Les zones d'urbanisation future dites "zones NA"
qui peuvent être urbanisées soit à l'occasion d'une révision du plan
d'occupation des sols, soit à l'occasion d'opérations d'aménagement ou de
construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu'il est
prévu au règlement ;
Þ Les zones de richesses naturelles dites "zones NC"
à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la
richesse du sol ou du sous-sol ;
Þ Les zones à protéger dites "zones ND" en raison,
d'une part, de l'existence de risques ou de nuisances, d'autre part, de la
qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt,
notamment du point de vue esthétique ou écologique ;
Ces zones
urbaines ou naturelles comprennent le cas échéant :
a) Les espaces boisés
classés à conserver ou à créer ;
b) Les zones d'activités
spécialisées ;
c) Les secteurs pour
lesquels un plan de masse côté à trois dimensions définit des disciplines
spéciales, lorsqu'il y a lieu d'imposer des prescriptions architecturales.
2° S'il y a lieu, toute partie de zone où les nécessités du
fonctionnement des services publics, de l'hygiène, de la protection contre les
nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou l'existence de
risques naturels tels que : inondations, érosion, affaissements, éboulements,
justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les
constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les
plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols ;
3° Le tracé et les caractéristiques des voies de circulation
à conserver, à modifier ou à créer en application de l'article L 121-1, 5°;
4° Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics,
aux installations d'intérêt général et aux espaces verts ;
5° Les zones ou secteurs à l'intérieur desquels l'autorité
compétente pour délivrer l'autorisation de construire peut subordonner cette
autorisation à la démolition de tout ou
partie des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la
construction est envisagée ;
6° Les quartiers, rues, monuments, sites et secteurs à
protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique
ou écologique ;
Article 5 : Sont en outre
reportés, s'il en existe, sur les documents graphiques, à titre d'information
les périmètres suivants :
a) Les périmètres de
zones d'aménagement différé ;
b) Les périmètres de
résorption de l'habitat insalubre ;
Article 6 : le règlement fixe
les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du
territoire couvert par le plan d'occupation des sols. Il faut :
1° déterminer
l'affectation dominante des sols par zones en précisant l'usage principal qui
peut être fait et, s'il y a lieu, la nature des activités qui peuvent y être
interdites ou soumises à des conditions particulières, telles l'ouverture ou
l'extension d'établissements industriels, l'exploitation de carrières, les
défrichements, ainsi que les divers modes d'occupation du sol qui font l'objet
d'une réglementation,
2° fixer également les
cas dans lesquels la démolition de tout ou partie d'un immeuble ou d'un groupe
d'immeubles compris à l'intérieur d'une zone, conformément à l'article. L
121-1,9 de l'ordonnance susvisée peut être interdite ou soumise à des
prescriptions spéciales.
3° édicter des
prescriptions :
a) à l'accès, à la
desserte, à l'équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions
et à la surface des terrains ;
b) à l'implantation
des constructions ainsi que celles relatives à leur emprise au Sol.
Dans les secteurs visés à l'article 4, e) du présent arrêté,
les prescriptions sont figurées sur le plan de masse côtés à trois dimensions.
Le règlement peut en outre :
a) limiter les
hauteurs et fixer des prescriptions sur l'aspect extérieur ;
b) imposer des
obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement, d'espaces verts
et d'aires de jeux et de loisirs.
c) déterminer le ou
les coefficients d'occupation des sols de chaque zone ou partie de zone.
Article 7 : Le coefficient
d'occupation du sol (COS) est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés
de plancher hors œuvre nette susceptibles d'être construits par mètre carré de
sol. Pour une même zone ou partie de zone, des coefficients différents peuvent
être fixés suivant la nature, la destination et les modalités de l'occupation
ou de l'utilisation du sol.
Le
coefficient d'occupation des sols s'applique à la superficie du terrain qui
fait l'objet de la demande d'autorisation de construire. La surface des
bâtiments existants, conservés sur le terrain, est déduite des possibilités de
construction.
Les
emplacements réservés visés à l'article L 121-1,7° de l'ordonnance précitée
sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités
de construction.
Toutefois
le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces
emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la
collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la
partie restante un droit de construire correspondant à tout ou partie du
coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède
gratuitement à la collectivité.
Cette
autorisation est instruite et, le cas échéant, accordée comme en matière de
dérogations.
Le coefficient d'occupation du sol, appliqué à la superficie, fixe, sous réserve des autres règles du plan d'occupation des sols et des servitudes grevant l'utilisation du sol, une surface maximum de plancher hors œuvre nette susceptible d'être édifiée.
Article 8 : Les annexes
comprennent :
1° La liste des
emplacements réservés, leur destination, leur superficie et l'indication des
collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ;
2° La liste des
opérations déclarées d'utilité publique à l'occasion de l'approbation du plan
d'occupation des sols ;
3° Les éléments
ci-après relatifs aux réseaux d'eau et d'assainissement et au système
d'élimination des déchets :
a) Les schémas des
réseaux d'eau et d'assainissement existants ;
b) Une note technique
accompagnée du plan décrivant les caractéristiques essentielles de ces réseaux
en leur état futur et justifiant les emplacements retenus pour :
. Le captage,
le traitement et le stockage des eaux destinées à la consommation ;
. Les stations
d'épuration des eaux usées ;
. Les usines
de traitement des déchets ;
c) Une note technique
traitant du système d'élimination des déchets.
4° Les servitudes
d'utilité publique ainsi que les bois et forêts soumis au régime forestier ;
Article 9 : Monsieur le
Secrétaire Général et Monsieur le Directeur de l'Equipement, sont chargés,
chacun pour ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté qui sera
enregistré, communiqué partout où besoin sera et publié au Recueil des Actes
Administratifs de la Collectivité Territoriale de Mayotte.
Fait à Mamoudzou, le 18 février 1999