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Le P.O.S. réglemente
l'utilisation et l'occupation des sols. Mais il revêt un autre
intérêt, celui d'exprimer un projet d'aménagement en fonction
d'une réflexion associant la Commune et les Services de l'Etat,
sur le devenir urbain à moyen et à long terme. Il définit donc
les grandes orientations du développement urbain et fournit à la
Commune les éléments nécessaires à la mise au point d'une
politique d'aménagement.
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La procédure
d’élaboration du POS, ainsi que la définition de son contenu
et celle de sa portée sont déterminées dans les articles L111-2
et L121-1 de l’Ordonnance n°90-571 du 25 juin 1990 portant
extension et adaptation de dispositions du code de l’urbanisme
dans la collectivité territoriale de Mayotte.
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Les modalités
d’application relatives à la procédure d’élaboration ont été
précisées dans un arrêté n°92/RG/DE, celles relatives au
contenu dans un arrêté n°4/RG/DE du 8 février 1999.
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« Les
Plans d’occupation des Sols (...) fixent les règles générales
et les servitudes d’utilisation des sols, qui peuvent notamment
comporter l’interdiction de construire. Ils peuvent : >
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Délimiter
des zones urbaines ou d’urbanisation future en prenant
notamment en considération la valeur agronomique des sols,
les structures agricoles, la préservation des espaces et
milieux mentionnés à l’article L111-2, ainsi que
l’existence de risques naturels et de risques
technologiques;
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Déterminer
des zones d’affectation des sols selon l’usage principal
qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes
qui peuvent y être exercées;
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Définir
les règles concernant le droit d’implanter des
constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur,
leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords;
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Fixer,
pour chaque zone ou partie de zone, en fonction notamment de
la capacité des équipements collectifs existants ou en cours
de réalisation et de la nature des constructions à édifier,
un ou des coefficients d’occupation des sols qui déterminent,
éventuellement pour chaque nature de construction, la densité
de construction qui y est admise;
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Préciser
le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à
conserver, y compris les rues ou sentiers piétonniers;
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Délimiter
les quartiers, rues, monuments, sites et secteurs à protéger
ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique,
historique ou écologique;
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Fixer
les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux
installations d’intérêt général ainsi qu’aux espaces
verts;
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Localiser,
dans les zones urbaines, les terrains cultivés à protéger
et inconstructibles quels que soient les équipements éventuels
qui les desservent;
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Délimiter
les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de
construire peut être subordonnée à la démolition de tout
ou partie des bâtiments existants sur le terrain où
l’implantation de la construction est envisagée;
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Classer
comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver,
à protéger ou à créer, enclos ou non, attenant ou non à
des habitations, ce classement interdisant tout changement
d’affectation ou mode d’occupation du sol de nature à
compromettre la conservation, la protection ou la création
des boisements ». (Art.L121-1)
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L’article
L111-2 précise en outre que « le
Plan d’Occupation des Sols doit : >
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Prévoir,
pour la satisfaction des besoins présents et futurs,
suffisamment d’espaces destinés à la construction de
logements, aux activités économiques et d’intérêt général;
-
Protéger
les espaces nécessaires au maintien ou au développement des
activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes;
-
Préserver
les sites et paysages remarquables ou caractéristiques du
patrimoine naturel ou culturel notamment du littoral, les
milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques
et, en fonction de l’intérêt écologique qu’ils présentent,
les plages , les forêts et zones boisées, les îlots inhabités,
les parties naturelles des estuaires, les caps, les marais,
les zones humides et milieux temporairement immergés, les récifs
coralliens, les lagons et les mangroves ».
- L’élaboration
du plan d’occupation des sols de Mamoudzou a été prescrite par
arrêté préfectoral (n°98/565/DE) le 21 septembre 1998.
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Propos
liminaires : intentions >
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En 1985, la
Commune de Mamoudzou comptait 12 000 personnes environ. Douze ans
plus tard elle atteint les 32 733 habitants. Cette croissance
(9,1% par an entre 1985 et 1991, 8,4% entre 1991 et 1997) résulte
de plusieurs phénomènes : >
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un solde naturel élevé, malgré la diminution du nombre
moyen d’enfants par femme,
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un solde migratoire positif, alimenté surtout par les autres
communes de Mayotte, puis par les îles voisines, la Réunion,
et par la Métropole.
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A cause des
modes d’urbanisation grands consommateurs d’espaces (le
lotissement en particulier), les villages originels se sont
rapidement transformés en une véritable conurbation littorale,
de Tzoundzou au Sud, à Kawéni au Nord, épuisant progressivement
les capacités du site.
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Mais la
croissance se traduit aussi par la densification de l’espace bâti,
synonyme de bidonvillisation dans bien des secteurs. Cette
progression de l’habitat précaire résulte à la fois de la spéculation
foncière qui affecte les terrains constructibles et de
l’apparition de nouvelles stratégies de la part des populations
locales, inhérentes aux sociétés urbaines des pays en développement.
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L’affirmation
de Mamoudzou, en tant que capitale de fait de l’espace ‘régional’,
laisse envisager la poursuite de la croissance pendant encore bon
nombre d’années, vu le retard pris dans la mise en place des pôles
d’équilibre de Sada et de Longoni. Dans ces conditions, il
semble tout à fait réaliste de tabler sur une population de près
de 60 000 habitants à l’horizon 2005, année de référence du
POS.
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Les besoins générés
par une telle augmentation de population sont vertigineux et
posent, cela va sans dire, un problème majeur de financement :
pour la seule viabilisation des terrains, il faudrait disposer
chaque année d’une somme supérieure au budget « extensions
urbaines » de la Collectivité Territoriale pour
l’ensemble de l’île (30 millions de francs par an).
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Dans le
contexte actuel (forte croissance démographique, capacités
financières limitées), une politique de laisser faire se
traduirait rapidement par une urbanisation incontrôlée et par
une « bidonvillisation » rapide des quartiers
populaires.
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Afin d’éviter
que ce scénario ne devienne réalité, les auteurs du diagnostic
proposent aux élus de la Commune de Mamoudzou et aux services de
l’Etat associés à l’élaboration du POS, plusieurs objectifs
qu’ils jugent prioritaires. >
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La
formulation du nouveau projet urbain à partir des
propositions d’aménagement antérieures afin de disposer,
dans les meilleurs délais, d’un document fixant les grandes
orientations du développement urbain >
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Ce
document devra prendre en considération certains points
mis en avant dans le diagnostic :
-
- la nécessité
d’inscrire le projet dans le très long terme et celle
de promouvoir simultanément une planification souple,
facilement adaptable aux évolutions réelles,
-
-
l’impérative prise en compte de l’économie et la
recherche de nouveaux points d’ancrage pour le développement
économique,
-
- la
protection de l’environnement et le maintien des grands
équilibres à l’échelle du territoire communal.
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Une
attention accrue portée aux extensions en cours et à la
densification du tissu existant >
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Cela
sous-entend :
-
- de définir
rapidement la trame de la ville de demain et de la figer
dans le POS,
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- de
s’assurer du respect des plans d’aménagement et, en
particulier, de celui des limites entre l’espace public
et l’espace privé, à la périphérie comme dans le cœur
de la ville,
-
- de
bien gérer les extensions dans les zones d’urbanisation
future sans, pour autant, stopper l’urbanisation.
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La
recherche d’outils d’aménagement adaptés aux nouveaux
enjeux et aux mutations de l’espace urbain >
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Le
lotissement individuel est un mode de production du bâti
peu adapté au contexte urbain : il consomme beaucoup
d’espaces en favorisant de faibles densités et ne
contient pas, pour cette raison, les équipements publics
nécessaires à la satisfaction des besoins d’une
population nombreuse. Parallèlement, la très forte
croissance démographique qui affecte la commune de
Mamoudzou, les ressources limitées de l’Etat et des
particuliers rendent difficilement concevable
l’application des normes métropolitaines dans le
contexte mahorais.
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Pour
atténuer les effets de la spéculation foncière, limiter
les risques de « taudification » et préserver
les potentialités de développement tout en accueillant
la population nouvelle dans les meilleures conditions, il
s’agit donc de forger de nouveaux outils d’aménagement.
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Ces
derniers doivent tenir compte des moyens disponibles et
des exigences spécifiques au milieu urbain (densités élevées,
services et activités). Ils doivent aussi prendre en
compte les aspirations de la nouvelle société urbaine
afin d’éviter d’éventuels dysfonctionnements
(lenteurs, contre décisions, retards...) et, donc, de
limiter les risques financiers des investisseurs
potentiels dont l’Etat.
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En même
temps que les bases de la grande ville future, c’est une
nouvelle démarche d’aménagement et de nouveaux modes
de production de l’espace urbain que la Municipalité et
l’Etat doivent exprimer dans le projet de l’agglomération
de Mamoudzou.
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La
commune est dotée
d'un
Plan d'Occupation des Sols.
Les
autorisations d'occupation du sol sont délivrées en fonction des
indications figurant dans les documents graphiques,
le règlement du POS et le règlement
d'urbanisme de la collectivité défini par le code (partie réglementaire).
Le Plan d'Occupation des Sols définit par son document graphique,
les zones constructibles et inconstructibles; il se présente sous la
forme d'une carte (plusieurs feuilles A3) à l'échelle 1/5000ème .
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