Les
autorisations d'occupation du sol sont délivrées en fonction des
indications figurant dans les documents graphiques et le
règlement
d'urbanisme de la collectivité défini par le code (partie réglementaire).
Le schéma d'aménagement de commune défini par son document graphique,
les zones constructibles et inconstructibles; il se présente sous la
forme d'une carte (plusieurs feuilles A3) à l'échelle 1/5000ème .
______________________
Schéma
d’aménagement de la commune de Bandraboua
Note
de présentation
Le
site >
La
commune de BANDRABOUA se situe au nord-est de l’île de la
Grande-Terre. Elle couvre un territoire relativement vaste d’environ
32 km² (soit 3 237 hectares) regroupant 5 villages d’importance
inégale :
Handréma,
M’Tsangamboua
Bandraboua
(le chef lieu de la commune),
qui
sont des villages côtiers au relief plus ou moins accidenté.
Dzoumogné
Bouyouni
qui
sont localisés dans les principales plaines.
Elle
occupe un territoire en forme de croissant partant d’Amagouizi au
nord, Bandazia à l’ouest, limité à l’est par la ligne île verte
Majabalini et l’Océan Indien.
La
population communale s’élève à 6 400 habitants en 1997, soit
une densité de 200 habitants/km² (inférieure à celle de Mayotte qui
compte 351 habitants/km²). La répartition entre les différents
villages est la suivante : 27,6% de la population à Bandraboua même,
19,9% à Handréma, 12% à M'Tsangamboua, 29,1% à Dzoumogné et 11,3%
à Bouyouni.
La population
>
Sur
la commune de Bandraboua, on note un taux de croissance annuel de +3,6%
sur la période 91-97 nettement inférieur à la moyenne Mayotte
« rural » sur la même période (+5%) et au taux de 6,6% sur
la période 1985-1991.
Cependant,
la croissance est variable selon les villages. Elle a été très
importante entre 1991 et 1997 à Bandraboua, Handréma et Dzoumogné
alors qu’elle a fortement ralenti sur Bouyouni et M'Tsangamboua par
rapport à la période précédente (0,9% pour Bouyouni entre 1991 et
1997 contre 8,6% entre 1985 et 1991, par exemple).
Au
sein de la population non native, c’est le groupe comorien (Mohéli,
la Grande Comore mais surtout Anjouan) qui est le mieux représenté à
Bandraboua (soit, en 1997, 81,8% des 16,9% de personnes non natives de
Mayotte enregistrées sur la commune de Bandraboua) bien moins que les
26,4% de non-natifs enregistrés de l’ensemble de l’île (rural et
urbain confondus).
La
population de Bandraboua est jeune. En effet, plus de la moitié des
habitants ont moins de 20 ans en 1997 (60,1% de la population contre
61,26% en 1991). Cela aura donc des répercussions importantes sur l’évolution
démographique par l’augmentation du nombre de femmes en âge de procréer.
Par ailleurs, 25,1% des habitants de la commune ont entre 20 et 39 ans
en 1997 et environ 10% entre 40 et 60 ans. 3,6% de la population de
Bandraboua a entre 60 et 75 ans et 1,3 % plus de 75 ans.
La
commune de Bandraboua, comme la plupart des communes de l’île,
souffre de la faiblesse du développementéconomique mahorais. Chez ces jeunes, les chiffres du chômage
restent très préoccupants, compte tenu de l’évolution des modes de
vie et des modes de consommation qui ne permettent plus de vivre sans
revenus financiers. On compte 1600 actifs à Bandraboua en 1997 (dont
921 ont un emploi et 679 sont au chômage). Le taux d’activité
(c’est-à-dire le nombre d’actifs sur la population totale de la
commune) est de 48,4% en 1997 (inférieur au taux moyen de Mayotte qui
est de 58,6%). Le taux de chômage de la commune est de 42,4% en 1997.
Ce taux est légèrement supérieur à la moyenne de Mayotte (41,2%).
Les jeunes de 15 à 24 ans représentent environ 30% de la population
active de la commune de Bandraboua, mais leur taux de chômage est
encore plus alarmant (70,1%).
21,9%
de la population active de Bandraboua travaille dans l’agriculture
(contre 35,8% en 1991), 7,4% dans l’industrie, 12,8% dans le bâtiment
et 57,9% dans le tertiaire (contre 41,6% en 1991). 38,2% de ces actifs
occupés travaillent hors de leur commune (contre 19,18% en 1991),
majoritairement à Mamoudzou.
Le mode
d’habitation et ses caractéristiques
>
Malgré
sa taille importante, la commune de Bandraboua dispose de peu de
terrains à fort potentiel agricole. Cela s’explique sans doute par la
diversité de son relief, dominé par des massifs montagneux. Les
quelques plaines littorales rencontrées, ont fait l’objet
d’urbanisation intensive. De nombreux sites sensibles (notamment la
pointe naturelle de Bandraboua), des zones marécageuses essentiellement
en bord de mer, la mangrove de Bandraboua mais surtout celle de
Dzoumogné-Bouyouni,
l’océan indien, le sol constitué d’une couche de terre végétale
définie comme étant argileux (peu perméable), le caractère verdoyant
de la commune et la présence de fortes pentes sont autant de points à
préserver ou à prendre en compte pour un futur aménagement urbain.
Outre
l’accélération de la croissance démographique, les années 80 et 90
sont marquées par la généralisation des lotissements à la périphérie
des villages et par les opérations de restructuration du tissu
existant. Mais l’habitat spontané représente encore une part
importante de la production du bâti, aussi bien dans l’espace urbain
existant qu’à sa périphérie.
A
Bandraboua, sur 1 232 ménages en 1997, 486 disposent encore
d’une case traditionnelle, et non en dur (soit près de 40% des ménages,
les 60% restant disposant d’une case ou maison en dur ou semi-dur)
dans la moyenne de Mayotte. En 1991, ils étaient 55,5% a disposé
d’une case traditionnelle.
Le
taux d’occupation des logements de 5,2 personnes par logement en 1997
est constant par rapport à 1991et supérieur aux 4,6 personnes en
moyenne sur Mayotte.
Les objectifs du Schéma
d’aménagement de commune
>
Le
Schéma d’aménagement de commune traduit le choix des élus en matière
d’aménagement. Elle permet de mener une politique de maîtrise foncière,
soit directement par acquisition de terrains, soit indirectement par
l’intermédiaire du règlement d’urbanisme.
Elle
permet également de programmer les extensions de la Commune au niveau
de V.R.D (voirie, eau électricité, assainissement).
Ce
document sert de référence pour l’instruction des autorisations des
permis de construire.
Les
sites des anciens noyaux urbains arrivant à saturation, il a été nécessaire
de dégager de nouvelles zones d’extension.
Il
est en effet nécessaire de :
satisfaire
les besoins en terrains constructibles pour les logements ;
satisfaire
les besoins en terrains pour les équipements ;
planifier
une urbanisation structurée (accessibilité des équipements,
harmonisation entre les noyaux existants et les extensions urbaines
nouvelles...) ;
assurer
la protection des populations face aux risques d’inondation et de
mouvement de terrain (chute de blocs, glissements superficiels ou
profonds) ;
assurer
la protection des zones naturelles sensibles (site d’intérêt écologique,
padzas, forêts, plages...) ;
préserver
les zones à fort potentiel agricole ainsi que celles où se pratique
une polyculture vivrière intensive.
Les zones
constructibles
>
Les
zones urbaines (U) correspondent d’une part à l’implantation
traditionnelle des villages, et d’autre part à des quartiers plus récents,
mais déjà bâtis et équipés des réseaux (eau, voirie, électricité,
assainissement).
Les
centres anciens nécessitent encore des efforts d’assainissement et de
densification afin d’éviter du gaspillage de terrains, et aussi afin
d’avoir de vrais noyaux urbains.
La
prise en compte des contraintes physiques du site (pentes, zones
inondables, ravines, etc. . . ), des richesses du sol (terrains
agricoles, carrière), des emplacements prévus pour les équipements
publics, ainsi que l’évolution des besoins en terrains à construire
ont permis de définir des zones d’extension futures (NA).
Dans
le cadre de la programmation des équipements publics scolaires du
second degré, le site de Dzoumogné a été retenu, un emplacement réservé
a donc été prévu sur cette localité ainsi qu’un projet de stade.
Ces
zones correspondent aux besoins de la Commune dans les années à venir.
Les
zones classées NA constituent des réserves foncières
inconstructibles dans l’immédiat, mais qui montrent les orientations
de la Commune en matière d’urbanisation.
La
Commune a la possibilité de pratiquer une politique d’acquisition de
terrains pour assurer son développement futur.
Le
développement économique
>
Il
s’agit d’une zone d’urbanisation (NAe)
future réservée pour l’implantation d’activités industrielles,
artisanales, commerciales ou de dépôt.
La
préservation du patrimoine >
Toute
urbanisation est interdite à l’exception d’un musée, ainsi que
d’un logement pour le gardien du site. Les constructions doivent être
accompagnées d’une étude d’impact montrant la nécessité du
projet ainsi que son intégration dans le milieu environnant.
A
Bandraboua, site de fouilles archéologiques de Bouyouni : Zone archéologique
actuellement identifiée par la Délégation Territoriale aux affaires
culturelles ; une protection juridique et matérielle à mettre en place
(au nord de l’île entre Maouéni et Dzoumogné à une centaine de mètres
de la RN1). Selon les recherches faites sur le peuplement de Mayotte,
Bouyouni serait un des sites des premières implantations humaines de
l’île et des fouilles archéologiques tendent à confirmer cette thèse.
Les zones
inconstructibles
>
Les
zones ND
sont déclarées inconstructibles, soit pour des raisons
de sécurité, soit afin de préserver un site naturel fragile. Ainsi,
sont généralement classés en ND la zone des pas géométriques
(protection du littoral) ainsi que les zones sensibles en bordure des périmètres
urbanisés (zones inondables, fortes pentes, risques d’érosion ou de
glissement de terrain, etc. . . ). Signalons la présence d’une
mangrove entre Bouyouni et Dzoumogné (qui possède une rampe d’accès
bateaux au niveau de la jetée de Mgouédajou, sorte de petit port de
plaisance) dont l’intérêt n’est pas à négliger de par sa taille
(ainsi que les deux autres de taille bien moins importante, celle de
Handréma et celle de Bandraboua).
Enfin,
dans le cas particulier de Mayotte, le risque de mouvement de terrain
(notamment dans le nord de l’île et spécifiquement à Bandraboua)
représente un danger, pour les personnes et les biens, d’autant plus
important que la pression démographique et l’amélioration rapide des
conditions de vie ont eu pour effet une accélération de
l’urbanisation.
Une
étude spécifique concernant le village d’Handréma a été demandée
par la mairie à un bureau d’étude en novembre 1997 (POS de
Bandraboua, « Etude des zones à risques d’instabilité du
village de Handréma », GHI novembre 1997) ; les résultats
de cette étude ont montré que le site présentait des risques
d’instabilité dus essentiellement aux chutes de blocs aléatoires.
Aussi l’étude préconise-t-elle des recommandations liées au niveau
de risque, le développement des futures zones classées en zone NA
ne pourront être autorisées que sous la réserve du respect de
prescriptions liées au risque de chute de blocs décrites précisément
dans le rapport.
Les zones agricoles
>
Toutes
les parties du territoire qui ne sont pas concernées par
l’urbanisation et ne nécessitent aucune protection particulière sont
classées agricoles. Les zones NC sont des zones agricoles ou
forestières déclarées inconstructibles en raison de la richesse du
terrain. Compte tenu de sa morphologie, la commune de Bandraboua dispose
de peu de terrains favorables à l’agriculture. Cela s’explique par
la complexité de son relief. Seules peuvent être exploitées pour
l’agriculture les plaines de Dzoumogné (rive droite) et de Bouyouni
(au nord de la RN1 ). Associée chacune à la vallée qui la poursuit
vers l’intérieur, elles représentent les deux grandes zones
agricoles de la commune : au nord la vallée du Massalaha et au sud-est
celle de Bouyouni. Pour l’instant les deux zones citées n’ont été
urbanisées qu’à la moitié dans leur partie littorale.
Il
est important, étant donné le rôle économique de l’activité
agricole, de les préserver. Il existe également une réserve forestière
mitoyenne avec la commune de Bandraboua (à l’extrême nord-ouest de
la commune), instituée par arrêté préfectoral et gérée par le code
forestier.
